Der Markt für Studentisches Wohnen hat in den letzten zehn Jahren an Größe gewonnen. In den dreißig größten Hochschulstädten gab es noch nie so viele Studierende und Privatanbieter haben noch nie so viele Betten angeboten. In dem Spotlight „Studentisches Wohnen Deutschland: Der Markt im Überblick“ analysiert Savills das bisher entstandene und noch geplante Angebot. Außerdem hat Savills geschätzt, wie groß der investierbare Bestand ist und in welchen Städten am meisten investiert werden kann. Auch die Versorgungsquoten wurden beleuchtet.

Das Privatangebot wächst langsamer

Blickt man am Studentenwohnungsmarkt auf die Entwicklung des Angebots von Privatanbietern, so kannte der Markt in den letzten Jahren nur eine Richtung: Nach oben! Laut Savills haben Privatanbieter in den dreißig größten deutschen Hochschulstädten (gemessen an der Zahl der Studierenden) seit dem Jahr 2010 über 45.000 Betten gebaut und ihr Angebot somit mehr als vervierfacht. Mitte des Jahres 2019 verfügten die Privatanbieter über etwa 51.500 Betten und stellten über ein Viertel des Gesamtangebots.

„Die Neubautätigkeit privater Anbieter hat in den Jahren 2017 und 2018 neue Höchststände erreicht. Allein in diesen zwei Jahren kamen in Summe rund 14.600 neue Wohnplätze an den Markt. Für das Jahr 2020 kündigt sich die Fertigstellung von über 8.700 Plätzen an“, berichtet Matti Schenk, Senior Consultant Research bei Savills und fügt hinzu: „In den beiden darauffolgenden Jahren zeichnet sich allerdings eine deutlich niedrigere Zahl an Fertigstellungen ab“. „Der Markt dürfte somit bald in eine Phase des langsameren Wachstums übergehen“, meint Schenk.

In einigen Städten ist die Neubau-Pipeline größer als der Bestand

Während der Markt zukünftig wohl langsamer wachsen wird, fängt in einigen Städten die Bautätigkeit jetzt erst richtig an. Stellt man die geplanten Betten dem bisher geschaffenen Privatangebot gegenüber, so wird das Angebot am stärksten in Dortmund, Düsseldorf und Hannover wachsen. In Dortmund werden Privatanbieter bis Ende 2022 voraussichtlich etwa 1.550 neue Betten schaffen – damit steigt das Privatangebot um mehr als das Neunfache.

„Die hohe Neubauaktivität in Städten wie Dortmund oder Hannover zeigt, dass Privatanbieter ihr Engagement stärker auch auf Städte außerhalb der großen Metropolen ausweiten“, erklärt Michael Gail, Director und Teamleader Investment Munich bei Savills. „Angesichts von teilweise mehr als 50.000 Studierenden handelt es sich hierbei allerdings auch um bedeutende Standorte in der deutschen Hochschullandschaft“, gibt Gail zu bedenken.

Im Mietsegment unter 450 Euro geschieht wenig

Bislang entfällt der Bestand der Privatanbieter zu etwa gleichen Teilen auf Angebote zu All-In-Mieten von mehr als 500 Euro im Monat und Bett und solchen, die maximal 500 Euro kosten. Gut ein Viertel (26 %) des Privatbestands kostet mehr als 600 Euro im Monat. Bei den in Bau und Planung befindlichen Betten schätzt Savills, dass etwa zwei Drittel aller Betten zu All-In-Mieten von mehr als 500 Euro im Monat angeboten werden. Nur 19 % der geplanten Betten werden wahrscheinlich 450 Euro oder weniger kosten. „Angesichts steigender Bau- und Grundstückskosten erscheint es unwahrscheinlich, dass zukünftig mehr Privatangebot zu niedrigeren Mieten entsteht. Auch der anhaltende Fokus auf Einzelapartments steht dem entgegen“, konstatiert Schenk.

Marktvolumen von knapp neun Milliarden Euro, doch nicht alles ist für institutionelle Investoren zugänglich

Mit dem Wachstum des Privatbestands ist der Markt für Studentisches Wohnen in den letzten Jahren auch für immer mehr Immobilieninvestoren interessant geworden. Um abschätzen zu können, wieviel Kapital sich in Studentenwohnanlagen investieren lässt, hat Savills die Größe und Struktur des investierbaren Bestands näher beleuchtet. „Nach unserer Schätzung haben alle bestehenden und in Bau und Planung befindlichen privaten Studentenwohnanlagen in den Top-30-Städten ein Marktvolumen von etwa 8,7 Mrd. Euro. Der Bestand dürfte rund 5,9 Mrd. Euro wert sein“, erläutert Gail und schränkt ein: „Allerdings entfallen hiervon etwa 2,1 Mrd. Euro auf Objekte, die sich im Teileigentum befinden. Diese scheiden für institutionelle Investoren in der Regel als Kaufoption aus.

Das Volumen von Bestandsobjekten im Globaleigentum beläuft sich laut Savills auf etwa 3,6 Mrd. Euro. Hiervon entfallen 57 % auf Objekte mit einem Betreiber. „Das Volumen pro Wohnplatz ist bei Betreiberimmobilien im Durchschnitt um 41 % höher als bei Objekten ohne Betreiber“, sagt Schenk und fügt hinzu: „Zum einen konzentrieren sich Betreiber auf die großen und in der Regel teureren Universitätsstädte und zum anderen liegen ihre Objekte in der Regel in besseren Lagen“. Während bei den Betreiberimmobilien rund 45 % des Bestands in überdurchschnittlich attraktiven Wohnlagen liegen, sind es bei Immobilien ohne Betreiber nur rund 31 % (jeweils nur Objekte im Globaleigentum).

Die in Bau und Planung befindlichen Immobilien haben laut Savills in Summe ein Volumen von etwa 2,8 Mrd. Euro. Die Mehrzahl dieser Objekte dürfte für einen Globalverkauf vorgesehen sein. Damit beläuft sich der für institutionelle Investoren relevante Markt auf schätzungsweise 6,4 Mrd. Euro.

Studierendenzahlen steigen langsamer

Die Fundamentaldaten am Studentenwohnungsmarkt sind aus Eigentümersicht weiterhin positiv. So dürfte die Nachfrage nach studentischem Wohnraum so hoch sein wie noch nie. Im Wintersemester 2018/19 gab es in den Top-30-Städten etwa 1,6 Mio. Studierende. Dies waren 0,8 % mehr als ein Jahr zuvor. „Die Studierendenzahlen wuchsen zuletzt jedoch deutlich langsamer als in den vorherigen fünf Jahren. Mittlerweile wird das Wachstum fast ausschließlich von ausländischen Studierenden getragen”, berichtet Schenk.

Die niedrigsten Versorgungsquoten gibt es u. a. in Düsseldorf und Köln

Obwohl die Studierendenzahlen langsamer wachsen und das Angebot zunimmt, steigt die Versorgungsquote im Durchschnitt der Top-30-Städte wahrscheinlich nur gering an. Stellt man den Bestand aller Anbieter Studentischen Wohnens, das heißt der privaten sowie gemeinnützigen und sonstigen Anbieter, der aktuellen Studierendenzahl gegenüber, so beträgt die Versorgungsquote in den Top-30-Städten derzeit 11,9 %. Nach Vollendung der Pipeline dürfte diese perspektivisch auf 14,0 % ansteigen. Die höchsten Versorgungsquoten erwartet Savills mittelfristig in Heidelberg (23 %), Mainz und Stuttgart (jeweils 21 %). Am geringsten dürfte die Versorgung voraussichtlich in Kassel (6 %), Düsseldorf und Köln (jeweils ca. 8 %) bleiben.

„Auch im Preissegment ab 450 Euro All-In-Miete dürfte die rechnerische Versorgungsquote im Durchschnitt der Top-30-Städte mittelfristig nur circa 11 % betragen“, berichtet Schenk. „Allerdings nehmen wir an, dass die Versorgung in diesem Preissegment in Leipzig, Mainz und Dresden auf mindestens 20 % ansteigt“, so Schenk. In 14 Städten wird die geschätzte Versorgungsquote im Preissegment ab 450 Euro All-In-Miete dagegen auch nach Vollendung der Pipeline weniger als 10 % betragen. Hierzu zählen Städte wie Bonn, Düsseldorf, Köln, Münster und Stuttgart. „Die Angebotslücke in diesen Städten erscheint auf den ersten Blick somit relativ groß“, analysiert Schenk.

 

Quelle: Deal Magazin vom 12.12.2019, JBG-Reserach.