Vier regionale Zentren kennzeichnen den Markt für Anlageimmobilien in der Region Mitte, wobei Kassel und Koblenz als Solitäre zu betrachten sind, die beide im Fokus von Investoren aus dem Rhein-Main-Gebiet stehen. Auch das attraktive Risiko-Rendite-Profil bei interessanten Marktkennzahlen in Erfurt, Weimar und Jena ist bei Experten längst kein Geheimtipp mehr. Die Heterogenität mit Spannen beim Transaktionsvolumen zwischen 20 Mio. EUR (Weimar) und rd. 1 Mrd. EUR (Frankfurt am Main) oder bei den Transaktionszahlen zwischen 39 und 397 gehandelten Zinshäusern zeigt auch, dass auf den liquiden Märkten unterschiedlichste Investitionsstrategien erfolgreich umgesetzt werden können. Steigende Angebotspreise und Mieten in nahezu allen Standorten werden auch zukünftig wichtige Impulse für eine anhaltende Marktdynamik sein.

Rhein-Main-Gebiet

Frankfurt verzeichnet mit über 1 Mrd. EUR ein absolutes Rekordvolumen. Der A-Standort weist zudem die höchsten Durchschnittsmieten (13,03 EUR/m²) sowie höchsten Angebotspreise für Wohn- und Geschäftshäuser in der Region Mitte auf (3.033 EUR/m²). Als Anlageziel gilt die Metropole als sicherer und risikoarmer Markt, der dennoch über Preissteigerungspotenzial verfügt, wie der Anstieg der Preise für Anlageimmobilien von 11 % gegenüber dem Vorjahr zeigt. Der Rückgang der Transaktionszahlen in Wiesbaden und Mainz bei gleichzeitig steigendem Volumen ist sowohl Ausdruck der Angebotsknappheit als auch der wachsenden Bedeutung der Standorte für Anleger. Gründe hierfür sind die attraktiven Rahmenbedingungen der beiden Universitätsstädte mit ihren eigenen Landesregierungen als Wachstumsmotoren. Mainz und Wiesbaden profitieren von der räumlichen Nähe zu Frankfurt und weisen mit Offenbach hinter Frankfurt die höchsten durchschnittlichen Angebotsmieten mit über 10,00 EUR/m² in der Region aus.

Offenbach konnte sein Rekordumsatzergebnis aus dem Jahr 2014 nicht erneut erreichen, dennoch setzt sich die Dynamik fort. Der „Hype“ um Offenbach als direkter Nachbar von Frankfurt mit günstigeren Einstiegspreisen von durchschnittlich rund 2.000 EUR/m² ebbt nicht ab. Die Quadratmeterpreise für Wohn- und Geschäftshäuser sind um rd. 10 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Mit rund 14 % sind die Angebotsmieten stärker gestiegen als in den anderen betrachteten Städten der Region.

Koblenz und Kassel

Koblenz gewinnt als D-Standort in der Gunst der Anleger. Dieser Trend lässt sich auch bei den Transaktionszahlen feststellen. Auf Jahressicht ist das Volumen (+13,8 %) und die Anzahl gehandelter Objekte (+26,0 %) deutlich angestiegen. Als Universitätsstadt mit positiver demografischer Entwicklung bietet die Großstadt mit 1.262 EUR/m² die niedrigsten durchschnittlichen Objektpreise in der Region Mitte. Die vergleichsweise günstigen Angebotsmieten von 7,44 EUR/m² sind in der geografisch günstig gelegenen größten Stadt zwischen Rhein-Main-Gebiet und Rheinland im Vergleich zum Vorjahr um rd. 5 % gestiegen und bieten Steigerungspotenzial.

Kassel verfügt derzeit auch über einen Nachfrageüberhang, vor allem erzeugt durch Investoren aus dem Rhein-Main- Gebiet. Der Rückgang des Volumens und der Transaktionszahl ist durch die aktuell herrschende Angebotsknappheit zu erklären. Dies führte auch zu einem starken Preisanstieg für Zinshäuser von fast 36 %. Damit weist Kassel die höchsten Preissteigerungen in der Region Mitte auf. Auch die Mieten sind um rund 6 % auf durchschnittliche 7,33 EUR/m² gestiegen. Die Stadt gehört zu den starken D-Standorten mit wachsender Bevölkerungsentwicklung.

Erfurt/Weimar/Jena

Die Universitätsstädte Erfurt/Weimar/Jena sind für Anleger keine Geheimtipps mehr. Der Rückgang des Volumens in Erfurt ist vor allem durch das Rekordjahr 2014 zu erklären, in dem 104 Mio. EUR umgesetzt wurden. Derzeit normalisieren sich die Anzahl und Volumina wieder. Dynamischer ist es in Jena geworden, wo das Transaktionsvolumen um 11 % gestiegen ist und der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 1.591 EUR/m² liegt.

Marktstatements:

Felix von Saucken, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Frankfurt; „Die Verkaufszahlen zeigen, dass Investitionen in den Frankfurter Wohnungsmarkt als risikoarm gelten. Auch 2016 dominieren Käufer und Verkäufer aus der Region den Markt für Anlageimmobilien. Gefragt sind Objekte in allen Lagen, wobei die Nachfrage von den Randgebieten in Richtung Stadtzentrum signifikant steigt. Besonders gefragt sind Mehrfamilienhäuser für bis zu 3 Mio. EUR, die im Schnitt nur zwei Wochen Vermarktungszeit haben. Für Immobilien ohne Sanierungsbedarf in den besseren Lagen werden Preise bezahlt, die eine gewinnbringende Rendite aufgrund von potenziellen Mietsteigerungen erst zukünftig erwarten lassen.“

Stefan Oschinski, Leiter Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Erfurt: „Wer zu spät kommt, den bestraft der Markt. Anleger sollten nicht zögern und die Investitionschancen nutzen! Besonders Erfurt ist bereits bei institutionellen Investoren in den Anlagefokus gerückt, da der Standort ein attraktives Risiko-Rendite- Profil mit Wertsteigerungspotenzial aufweist. Überwiegend private Käufer aus den alten Bundesländern oder aus der Region nutzen die ebenfalls attraktiven Anlagechancen in Weimar und Jena. Alle drei Städte verfügen über einen hohen Bestand an sanierten gründerzeitlichen Wohnungsbauten. Bei einer hinreichenden Suchdauer und Zahlungsbereitschaft werden nahezu alle Interessenten fündig.“

 

Quelle: Deal Magazin vom 29.03.2018, JBG Research